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【央视新闻客户端】
"> 国海证券首席经济学家夏磊
2026年8月28日 ，住建部 、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地项目优先现房销售 、预售项目需主体结构封顶 。销售制度改革是房地产发展新模式落地的关键一步。
在房地产行业从旧模式向新模式转型之际 ，市场呈现明显的“K型分化” 。这是市场重新定价 、资源再配置的结果 ，也折射出购房者对性价比的追求 。这一现象，是行业从“有没有 ”迈向“好不好 ”的深层逻辑，也是市场深化与行业重塑的重要标志。
房地产发展新模式 ，本质上是在开发、融资、销售三大核心环节进行制度重构。房地产开发项目公司制是开发环节的核心制度安排 ，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任 ，总部不得在项目交付前违规抽挪项目公司资金 、抽逃出资或提前分红 ，这一制度的本质是将房企总部的风险与具体项目的风险剥离开来 。融资环节推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行 ，项目开发 、建设、销售等资金全部存入主办银行 ，主办银行保证项目公司的合理融资需求，解决了旧模式下的挤兑效应和信息不对称两大痛点 。销售环节推进现房销售制 ，实现“所见即所得” ，从根本上防范交付风险，同时告别“高周转 ”运作模式 ，驱动开发商更加注重打磨房屋品质 ，也让房价回归真实供需关系。
K型分化在四个维度上各有体现 。
首先是在城市之间，以上海 、深圳等核心城市为代表，土地市场成交额高 、热度高；以大量三四线城市为代表 ，土地成交减少、流拍频发 ，不同城市的房地产市场冰火两重天 。核心城市的住宅土地出让金占比持续上升。据中指数据库统计，2025年全国住宅土地出让金中 ，TOP20 、TOP30 、TOP68城市占比分别为51.6%、61%和80%；2026年1-7月 ，对应TOP20 、TOP30 、TOP50城市占比已分别提升至62%、71%和80.5%，表明市场资金加速向高能级城市优质地块集聚 。核心城市高溢价地王频出 ，2026年1-7月一线 、二线 、三线城市住宅类用地平均溢价率分别为21%、9%、3% 。深圳上半年“地王 ”频出 ，三宗地块接连刷新区域地价纪录。与此形成鲜明对比的是，2026年1-7月全国住宅用地流拍撤牌率达14.3% ，流拍地块主要集中在三四线城市 ，占比高达86% 。
土地市场分化，源于房企投资逻辑的根本转变 。一是管理半径收缩 ，典型房企拿地城市数量多数收缩至20个以下 ，保利发展从2021年的66个缩减至2025年的19个，中海地产收缩至15个，招商蛇口从41个减少到17个 ，万科 、龙湖分别仅为9个和5个 ，房企彻底告别全国化扩张模式。二是更重视确定性强的核心城市，人口持续流入 、产业集聚效应明显 ，去化确定性高、产品溢价空间大 ，投资高度集中于一线及强二线城市 。
再看同一城市内部，我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 。同一城市内部 ，核心区域与非核心区域市场表现差异较大 ，资金正从远郊向核心区加速回流。
城市核心区域土地市场高溢价频现，优质项目获得市场认可。以深圳为例 ，上半年三宗地王全部位于核心板块——南山粤海街道 、前海桂湾 、宝安中心区 ，溢价率分别高达151%、114% 、99% 。需求端，区位是购房者关注的首要因素 ，核心区凭借不可复制的资源禀赋与有限的土地供给持续获得溢价 。2026年1-7月上海商品住宅成交金额排行TOP10项目 ，高度集中于浦东 、徐汇、虹口 、杨浦等核心区域，多个项目成交均价超过17万元/㎡，核心资产获取更高溢价被市场广泛认可。
非核心区域 ，土地市场多底价成交甚至流拍 ，新房市场面临降价亦难有效激活需求的局面 。同一城市内，非核心区地块往往因需求不足而以底价成交 。以上海为例 ，2026年上半年郊环外21次推盘共2688套住宅 ，仅去化311套，去化率低至11.6%；崇明两盘零去化 ，金山多盘持续低迷 ，远郊项目普遍面临客源导入困难 、配套兑现缓慢等结构性瓶颈，即便大幅降价可能也难以有效激活需求。
城市内部的K型分化 ，一是因为核心区域公共资源与土地价值重估 ，核心区集聚优质教育、医疗 、商业配套资源，而土地供给有限 ，需求与供给的结构性错位推动核心资产溢价持续走强；二是因为购房者风险偏好降低 ，更倾向选择配套成熟的核心区，对远郊规划持观望态度，购买力向核心区收缩 。
聚焦到新房市场内部 ，位置核心 、产品力强的豪宅 ，以及性价比较高的普宅更受追捧；而土地成本高、户型陈旧的豪宅，性价比一般的普宅市场关注度偏低 。
豪宅依靠优质景观和产品力 ，高单价下依然实现快速去化。以上海为例 ，终极改善产品价格不断上移，2026年7月徐汇区内环联排别墅单价纪录连续刷新 ，更高备案单价达32.82万元/㎡ 。上海太古源源邸地处浦东新区陆家嘴北滨江板块 ，一线临江区位突出，收官批次均价约19.18万元/㎡ ，创下上海2026年新入市住宅项目均价新高 ，截至2026年6月12日累计销售348套，销售额达177亿元 ，整体去化率92% 。深圳蛇口高端住宅中信城开信悦湾 ，2026年5月加推78套302㎡海景大平层，总价5150万元起步，半小时售罄。普宅则比拼性价比和精准定位实现去化 。
以北京西城区二环百万庄板块的百万佳苑橘园为例 ，该项目为现房商品房 ，户型以48-108㎡的一居至三居为主，总价约464万元起步 ，网签均价约9.66万元/㎡ 。在核心地段 ，以低总价精准切入刚需及首次改善客群，用“低总价+好地段+现房”的组合实现快速去化。
新房市场豪宅与普宅分化的原因 ，核心在于客群分化与购房逻辑分层。豪宅面向高净值人群 ，核心驱动力是资产配置逻辑，核心地段、优质景观 、顶级产品力构成不可替代的溢价基础；而普宅面向刚需及首次改善客群 ，购房决策高度务实 ，核心诉求是在有限预算内实现“住的好 ” 。“好房子 ”凭借功能强大的小户型 、完善的社区配套精准激活了置换与首置需求，已取代传统的价格战 ，成为驱动普宅去化的核心因素 。
最后是二手房与新房的对比 ，二手房成交活跃度攀升、低总价成交占比扩大，而新房市场持续缩量。这是购房者考虑“确定性”与“价格弹性”后作出的选择 。
二手房交易活跃度持续提升 。根据国家统计局数据，全国二手房交易网签面积从2023年的7.09亿平方米增至2025年的7.37亿平方米 ，三年累计增长约0.28亿平方米。住房城乡建设部数据显示 ，2026年1-7月全国二手房交易网签面积48218万平方米，同比增长10.2% 。核心城市成交尤为活跃 ，1-7月上海二手房成交17万套 ，同比上涨14%，月均成交2.4万套；北京成交12万套 ，同比增长6.3% ，为2021年以来同期更高；深圳成交4.3万套，同比上涨5.9% 。
新房市场持续缩量。全国商品房销售面积从2021年17.9亿平方米的高点持续下滑 ，2025年降至8.8亿平方米 ，预计2026年约7.8亿平方米，长期看商品房市场成交量中枢预计将不断探底 。核心城市新房缩量同样明显 ，2026年1-7月上海新房成交9.7万套 ，总量远低于二手房；北京 、深圳新房分别成交6万套和1.7万套，同比分别下降7.9%和8.4% 。分化背后是购房逻辑的转变。二手房所见即所得，几乎不存在交付风险 ，且价格弹性更大 ，房东降价意愿强 、议价空间充足，更能匹配当下购房者的价格预期；而新房市场受限于地价、建安成本等因素 ，价格刚性较强 ，调整空间有限，叠加部分项目交付不确定性 ，购房者更倾向于选择确定性强 、即买即住的二手房 。供需双方的偏好转变 ，共同推动二手房成为当下市场交易的主力渠道 。
总体来看，K型分化是市场在总量收缩中完成的结构性重构。2026年1-7月 ，全国房地产市场呈现“弱复苏 、强分化 ”格局 ，新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8% ，房地产开发投资43009亿元 ，同比下降19.2%。总量承压之下，结构性分化持续加深，K型分化已成为市场运行的核心特征 。
与此同时 ，房地产发展新模式的制度框架正加速落地 。2026年房地产政策重心从“推动止跌回稳 ”转向“着力稳定房地产市场” ，围绕“因城施策控增量、去库存 、优供给 ”的施政体系持续深化。“好房子 ”建设 、城市更新、存量资产运营正在形成房地产领域新的供需增长点 。随着新发展模式的制度框架逐步完善，资源将向更高效 、更确定 、更优质的方向持续配置 ，行业正从“量的扩张”全面转向“质的竞争 ” ，未来只有真正具备居住价值与不可复制性的资产，才能被市场认可 。
从行业整体来看 ，新房成交量与土地成交规模的萎缩或将持续。二手房市场的热度更多停留在低总价刚需“以价换量 ”层面 ，尚未形成对开发商投资端的有效牵引 。房企销售回款优先用于降负债、保交付，而非用于新增土地投资；土地市场虽在核心城市出现点状回暖 ，但总量层面收缩趋势未改 。房地产销售与土地成交在总量意义上的持续缩量 ，仍是大概率事件。
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